譲渡所得とは？｜資産を売ったときの"利益"と税金の仕組み完全ガイド【2025年最新】
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譲渡所得とは？｜資産を売ったときの"利益"と税金の仕組み完全ガイド【2025年最新】
短期・長期の税率・3,000万円特控除・計算方法を完全理解！
💰📈 譲渡所得を完全マスター
資産売却時の譲渡所得を正しく理解しよう！
短期・長期の区分・税率・特例・計算方法まで完全網羅します！
譲渡所得（じょうとしょとく）とは、
土地・建物・株式・その他資産を「売ること」によって得た所得のことです。
売ったときの収入（譲渡価格）から「取得費＋譲渡にかかった費用」を引いた差額が対象となり、利益が出た場合は税金の対象となります。
💡 譲渡所得の対象資産
土地・建物・株式・有価証券・骨董品・貴金属
営利目的・生活用動産は除く
⏰ 所有期間による区分が重要
🔴 短期譲渡所得
• 譲渡した年の1月1日時点で5年以下
税率（不動産の場合）
• 所得税：30%
• 復興特別所得税：0.63%
• 住民税：9%
• 合計：約39.63%
特徴
• 高い税率
• 投機的取引の抑制目的
⚠️ 税負担が重い
🟢 長期譲渡所得
• 譲渡した年の1月1日時点で5年超
税率（不動産の場合）
• 所得税：15%
• 復興特別所得税：0.315%
• 住民税：5%
• 合計：約20.315%
特徴
• 低い税率
• 長期保有優遇
✅ 税負担が軽い
📅 所有期間の計算方法
• 譲渡した年の1月1日を基準とする
• 購入日ではなく、その年の1月1日時点での所有年数
計算例
2020年3月1日購入 → 2025年12月1日売却
2025年1月1日時点で：2025年-2020年=5年
→ 5年ちょうどなので短期譲渡所得
2019年12月1日購入 → 2025年3月1日売却
2025年1月1日時点で：2025年-2019年=6年
→ 5年超なので長期譲渡所得
🔍 1月1日基準が重要
📊 譲渡所得と税額を計算しよう
🔍 譲渡所得計算の流れ
1️⃣ 譲渡収入金額
• 売却代金
• 固定資産税等の精算金
• 受領した保証金・敷金
注意点
• 実際に受領した金額
• 分割払いの場合は総額
• 消費税は含まない
💰 売却で得た収入すべて
2️⃣ 取得費
• 購入代金
• 仲介手数料
• 登記費用・印紙税
• 建物の改良費
不明な場合
• 譲渡価額の5%で計算
• 概算取得費の特例
📋 購入時の費用総額
3️⃣ 譲渡費用
• 仲介手数料
• 印紙税
• 測量費・解体費
• 立退料・借家人立退料
注意点
• 売却のために直接要した費用
• 修繕費は原則対象外
🔧 売却のための費用
4️⃣ 課税譲渡所得の算出
課税譲渡所得＝譲渡収入金額
−（取得費＋譲渡費用）
−特別控除
マイナスの場合
• 譲渡損失
• 他の所得との損益通算可能
• （一定の要件あり）
🧮 最終的な課税対象額
💎 税負担を軽減する特例制度
🏠 居住用財産3,000万円控除の詳細
• 自分が住んでいる家屋とその敷地の譲渡
• 住まなくなった日から3年後の12月31日までの譲渡
• 譲渡先が配偶者・直系血族でないこと
• 前年・前々年にこの特例を受けていないこと
効果
• 譲渡所得から最大3,000万円を控除
• 短期・長期譲渡所得の両方に適用可能
• 他の特例との選択適用
💡 最も利用頻度の高い特例
📅 所有期間の計算基準
• 譲渡した年の1月1日を基準
• 購入日ではない
• 5年ちょうどは短期譲渡所得
計算例
2019年3月購入→2024年5月売却
2024年1月1日時点：5年
→短期譲渡所得
📋 1月1日基準を忘れずに
📄 取得費が不明な場合
• 譲渡価額の5%で計算
• 実際の取得費が不明な場合
• 古い物件でよく利用
選択のポイント
• 実際の取得費と5%を比較
• 有利な方を選択可能
• 書類の保存が重要
🔍 証明できる範囲で計算
📋 確定申告の義務
• 譲渡所得がプラスの場合
• 特例を受ける場合
• 譲渡損失の損益通算を受ける場合
申告期限
• 譲渡の翌年3月15日まで
• 期限内申告が原則
• 延滞税・加算税に注意
⚖️ 申告漏れに注意
💼 必要書類の準備
• 売買契約書
• 仲介手数料等の領収書
• 登記事項証明書
取得関係書類
• 購入時の売買契約書
• 領収書・請求書
• 改良費の領収書
📁 書類の整理・保存が重要
問題1：所有期間の区分
2019年4月1日に購入した不動産を2024年6月1日に売却した場合、譲渡所得の区分はどれでしょうか？
問題2：長期譲渡所得の税率
不動産の長期譲渡所得にかかる税率（所得税+復興特別所得税+住民税）の合計はどれでしょうか？
問題3：居住用財産の特別控除
居住用財産の3,000万円特別控除の控除額はどれでしょうか？
Q. 取得費が不明な場合はどうすればよいですか？
A. 譲渡価額の5%を概算取得費として使用できます。
古い物件で購入時の書類が残っていない場合などに利用します。ただし、実際の取得費が証明できる場合は、実額と5%のどちらか有利な方を選択できます。
Q. 居住用財産の3,000万円控除は誰でも使えますか？
A. 一定の要件を満たす必要があります。
自分が住んでいた家であること、住まなくなってから3年以内の売却であること、配偶者や直系血族への売却でないことなどの要件があります。詳細は税務署や税理士にご相談ください。
Q. 譲渡損失が出た場合は確定申告不要ですか？
A. 他の所得との損益通算を受ける場合は申告が必要です。
譲渡損失を他の所得と相殺する場合や、翌年以降に繰り越す場合は確定申告が必要です。申告しなければ損益通算の特例は受けられません。
Q. 株式の譲渡所得も同じ税率ですか？
A. 株式は分離課税で税率が異なります。
上場株式等は一律約20.315%（所得税15.315%+住民税5%）、非上場株式は総合課税または申告分離課税を選択できます。不動産とは制度が異なりますのでご注意ください。
💬 カイピヨくんのひとこと
不動産や株を売るときは、"いつ買ったか"がとっても大事ピヨ！5年を超えるかどうかで税金がぜんぜん変わるピヨ〜。ちゃんと調べてお得に売るピヨね！
💪 譲渡所得を正しく理解して適切な税務申告を
資産売却時の譲渡所得は、所有期間と特例の適用が税負担に大きく影響します。
短期・長期の区分や3,000万円控除などの制度を理解し、
計画的で有利な資産売却を行いましょう！
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