評価額とは？｜土地・家屋の「税務上の価格」を正しく知るための完全ガイド【2025年最新】
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評価額とは？｜土地・家屋の「税務上の価格」を正しく知るための完全ガイド【2025年最新】
路線価方式・倍率方式・固定資産税評価額を完全理解！税務計算の基礎知識
🏠💰 評価額を完全マスター
不動産の評価額を正しく理解しよう！
路線価方式・倍率方式・固定資産税評価額・計算方法まで完全網羅します！
評価額（ひょうかがく）とは、
不動産（土地・建物など）が税務・公共サービスの目的で評価された金額です。
実勢価格（市場での売買価格）とは異なり、税金を計算する基礎になる価格です。相続税・贈与税・固定資産税・登録免許税などの算定基準として使用されます。
💡 評価額の主な用途
相続税・贈与税・固定資産税・都市計画税・登録免許税
税務申告・納税・不動産取引の基準価額
📊 4つの主要な評価方式
🔍 土地の相続税評価額算定の流れ
📊 土地の相続税評価額を計算しよう
🗺️ ステップ1：地域・方式の確認
• 国税庁の路線価図で確認
• 市街地は路線価方式
• その他地域は倍率方式
確認方法
• 国税庁ホームページ
• 路線価図・評価倍率表
• 年度ごとに更新
🔍 まずは方式の確定から
📐 ステップ2：補正率の適用
• 奥行価格補正率
• 不整形地補正率
• 間口狭小補正率
• 奥行長大補正率
補正の考え方
• 標準的でない土地の調整
• 利用価値の客観的評価
• 複数の補正の累積適用
⚠️ 正確な補正が重要
🧮 ステップ3：面積乗算・評価減
• ㎡あたり価額×土地面積
• 実際の地積による計算
• 登記簿面積と実測の違い注意
小規模宅地等の特例
• 居住用：330㎡まで80%減額
• 事業用：400㎡まで80%減額
• 一定の要件あり
💡 特例の適用で大幅減額
🏠 建物の評価
• 固定資産税評価額が基準
• 構造・築年数による減価
• 用途（住宅・店舗等）考慮
賃貸物件の場合
• 貸家建付地の評価減
• 借地権割合の考慮
• 賃貸割合による調整
🔍 建物も重要な評価要素
🆕 2025年の主要な制度変更
• 区分所有補正率の見直し
• より実勢価格に近い評価
• タワーマンション対策の強化
固定資産税評価額の見直し
• 3年ごとの評価替え（令和6年度実施済み）
• 地価上昇の反映
• 負担調整措置の継続
✅ 最新情報の確認が重要
問題1：路線価方式の適用地域
路線価方式が適用される地域はどれでしょうか？
問題2：建物の相続税評価額
建物の相続税評価額の計算基準となるのはどれでしょうか？
問題3：小規模宅地等の特例
居住用宅地における小規模宅地等の特例の減額率はどれでしょうか？
Q. 評価額と実勢価格（時価）はなぜ違うのですか？
A. 評価額は税務上の公平性を保つため、一定の基準で算定されているからです。
路線価は時価の約80%水準、固定資産税評価額は約70%水準で設定されています。実勢価格は市場の需給で変動しますが、評価額は安定性と公平性を重視した価格です。
Q. 路線価と倍率方式はどちらが有利ですか？
A. 土地の立地・形状によって異なります。
路線価方式では補正により評価額が下がる場合があります。倍率方式は固定資産税評価額がベースなので、比較的シンプルです。どちらが適用されるかは地域によって決まっており、選択はできません。
Q. 評価額の計算を自分でやるのは難しいですか？
A. 基本的な計算は可能ですが、複雑な補正がある場合は専門家への相談をお勧めします。
路線価図の読み方や補正率の適用には専門知識が必要です。特に不整形地・間口狭小・奥行長大等の補正や小規模宅地等の特例適用は税理士等の専門家に依頼するのが安全です。
Q. 評価額は毎年変わりますか？
A. 路線価は毎年1月1日に、固定資産税評価額は3年ごとに見直されます。
相続税・贈与税の計算では、相続開始時点（贈与時点）の年度の評価額を使用します。固定資産税評価額は令和6年度（2024年度）に評価替えが実施され、次回は令和9年度（2027年度）の予定です。
💬 カイピヨくんのひとこと
"評価額"は数字だけじゃなく、土地の形・道路への面する向き・使われ方まで見て決まるピヨ！節税したい人は補正とか特例も忘れずチェックピヨ〜✨
💪 評価額を正しく理解して適切な税務申告を
不動産の評価額は税務計算の基礎となる重要な価格です。
路線価方式・倍率方式の違いを理解し、補正率や特例を適切に適用して、
正確で有利な評価額算定を行いましょう！
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