容積率とは？｜土地にどれだけ建物を積めるかの"縦の余裕"ルール【2025年最新】

2025年10月23日 2025年10月16日

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容積率とは？｜土地にどれだけ建物を積めるかの"縦の余裕"ルール【2025年最新】

2025年建築基準法改正対応！立体的土地活用の基本ルールを完全解説

Contents

🏢📏 立体的土地活用の鍵！容積率を完全理解

🏢📏 立体的土地活用の鍵！容積率を完全理解

建物の階数・規模を決める重要な制限！容積率を完全マスター！
2025年改正・計算方法・道路制限・特例措置まで完全網羅します！

🏢 容積率とは？

容積率（ようせきりつ）とは、
敷地面積に対して建築物の延床面積（各階の床面積の合計）が占める割合の上限を定めた制度です。
簡単に言えば「土地にどれだけ建物を積めるか」「何階建てまで建てられるか」をコントロールする立体的な制限で、都市の過密化防止と良好な環境維持のための重要な規制です。

💡 容積率の基本的な特徴

立体的な密度制限・前面道路幅員により制限
地下室1/3不算入・共用部分不算入・2025年改正で省エネ特例

🧮 容積率の計算方法

📊 基本計算式と制限要因

🔢 容積率の計算式

容積率（％）＝（延床面積 ÷ 敷地面積）× 100

延床面積：建築物の各階の床面積の合計（地下室等は一部除外）
敷地面積：対象の土地全体の面積（道路後退部分等は除外される場合あり）

🎯 容積率の制限要因

①指定容積率（用途地域による制限）
• 都市計画で定められた基本的な上限
• 用途地域により50%〜1000%等

②前面道路による制限
• 前面道路幅員×係数（0.4または0.6）
• 道路幅員12m未満の場合に適用

📐 ①と②の厳しい方が適用される

📐 延床面積とは？

含まれるもの
• 各階の床面積の合計
• 住宅・事務所・店舗等の床
• バルコニー（条件により）

含まれないもの（特例）
• 地下室（住宅の1/3まで）
• 共同住宅の共用部分
• エレベーターシャフト等

🔍 特例活用で有効面積拡大

🛣️ 前面道路制限

制限の仕組み
• 前面道路幅員×係数
• 住居系：通常0.4
• 商業系・工業系：通常0.6

計算例
• 道路幅員6m×0.4＝240%
• 指定容積率300%でも240%が上限

📏 道路幅員が重要な制限要因

📝 計算例

条件：
• 敷地面積：150㎡
• 指定容積率：200%
• 前面道路：幅員4m（住居系用途地域）
• 建築計画：2階建て（1階60㎡、2階50㎡）

制限値の計算：
①指定容積率：200%
②前面道路制限：4m×0.4＝160%
→ 厳しい方の160%が適用

判定：
延床面積110㎡ ÷ 150㎡ × 100 ＝ 73.3%
✅ 制限値160%以内のため適法

🎯 2025年建築基準法改正の影響

🎉 2025年改正で省エネ改修時の容積率特例導入

省エネ改修に伴う特例許可制度
• 断熱改修による壁厚増加
• 太陽光発電設備設置
• 高効率設備の設置スペース
• 省エネ・再エネ機器による容積率超過の緩和

既存建築ストックの活用促進
• 老朽建築物の省エネ改修推進
• 長寿命化対応機械室等の不算入
• 構造上やむを得ない場合の特例拡充

✅ カーボンニュートラル実現への支援

改正項目	改正前	改正後（2025年）
省エネ改修時の容積率	厳格な制限（特例限定的）	特例許可制度による緩和
機械室等の扱い	原則として容積率算入	省エネ設備分は不算入特例
構造上やむを得ない場合	限定的な特例	特例許可制度の拡充

🏘️ 用途地域別容積率

🗺️ 用途地域ごとの容積率上限

用途地域	容積率上限	前面道路係数	特徴
第一種低層住宅専用地域	50%, 60%, 80%, 100%, 150%, 200%	0.4	低層住宅専用・高さ制限あり
第二種低層住宅専用地域	50%, 60%, 80%, 100%, 150%, 200%	0.4	小規模店舗等を含む低層住宅地
第一種中高層住宅専用地域	100%, 150%, 200%, 300%	0.4	中高層住宅専用地域
第二種中高層住宅専用地域	100%, 150%, 200%, 300%	0.4	必要な利便施設を含む住宅地
第一種住居地域	100%, 150%, 200%, 300%, 400%	0.4	住居の環境を保護する地域
第二種住居地域	100%, 150%, 200%, 300%, 400%	0.4	主として住居の環境を保護
準住居地域	100%, 150%, 200%, 300%, 400%	0.4	道路沿いの自動車関連施設との調和
近隣商業地域	100%, 150%, 200%, 300%, 400%, 500%	0.6	近隣住民への商業サービス
商業地域	200%, 300%, 400%, 500%, 600%, 700%, 800%, 900%, 1000%	0.6	商業その他の業務の利便性向上
準工業地域	100%, 150%, 200%, 300%, 400%	0.6	軽工業と住宅等が混在
工業地域	100%, 150%, 200%, 300%, 400%	0.6	主として工業の利便性向上
工業専用地域	100%, 150%, 200%, 300%, 400%	0.6	工業専用の地域

💡 前面道路係数の違い

住居系用途地域：0.4
• 住環境保護のため制限厳格
• 道路負荷を抑制

商業系・工業系用途地域：0.6
• 土地の高度利用促進
• 経済活動の活性化

⚠️ 自治体により係数が異なる場合あり

🧮 容積率計算シミュレーター

📊 容積率と建築可能面積を計算しよう（2025年改正対応）

敷地面積（㎡）

延床面積（㎡）

用途地域

指定容積率（％）

前面道路幅員（m）

地下室面積（㎡）

共用部分面積（㎡）

2025年省エネ特例

計算結果：

各項目を入力して計算してください

📋 容積率判定フローチャート

🔍 容積率チェックの手順

🎁 容積率の特例措置

💰 土地活用を最大化する特例制度

特例の種類	不算入範囲	適用条件	効果
地下室	住宅部分の1/3まで	住宅として使用・地盤面以下	実質50%容積率アップ可能
共同住宅共用部分	エントランス・廊下・階段	共同住宅・長屋の共用部分	専有面積拡大
エレベーターシャフト	昇降路部分	建築物に附属するもの	実用面積の増加
自動車車庫	延床面積の1/5まで	住宅に附属する車庫	駐車場付き住宅建設促進
省エネ設備（2025年新設）	条件により機械室等	省エネ・再エネ設備設置	カーボンニュートラル推進
蓄電池設備	一定規模まで	災害対応・省エネ目的	レジリエンス向上

🏠 地下室の1/3不算入

活用例
• 容積率200%、敷地100㎡の場合
• 通常：延床面積200㎡まで
• 地下室あり：地上200㎡＋地下100㎡＝300㎡まで

注意点
• 住宅として使用すること
• 地盤面以下に設置
• 1/3を超える部分は算入

📈 実質50%の容積率増加効果

🏢 共用部分の不算入

対象となる部分
• エントランスホール
• 共用廊下・階段
• 管理人室
• 機械室・電気室

効果
• 専有面積の拡大
• 住戸数の増加
• 収益性の向上

🏗️ マンション建設で重要な特例

🚗 自動車車庫の特例

不算入範囲
• 延床面積の1/5まで
• 住宅に附属する車庫
• 機械式駐車場も対象

活用方法
• 駐車場付き住宅の建設
• 都市部での車庫確保
• 賃貸物件の付加価値向上

🚙 都市部住宅で重要な特例

⚠️ 注意すべきポイント

🛣️ 前面道路による制限

制限の仕組み
• 道路幅員12m未満で適用
• 幅員×係数が実質的な上限
• 指定容積率より厳しい場合多数

対策
• 土地選びで道路幅員確認
• セットバックによる緩和検討
• 角地等の特例活用

📏 最も重要な制限要因の一つ

🏗️ 他の制限との関係

複合的な制限
• 建蔽率との兼ね合い
• 高さ制限（斜線制限等）
• 日影規制
• 防火地域の制限

実際の設計
• 容積率を消化できない場合あり
• 総合的な計画が必要
• 法的チェックの重要性

🎯 容積率だけでは判断不可

📊 2025年改正の影響

省エネ改修特例
• 断熱改修による壁厚増加
• 省エネ設備設置スペース
• 特例許可制度の活用

適用条件
• 省エネ・再エネ目的
• 構造上やむを得ない場合
• 特定行政庁の許可

🌱 カーボンニュートラル推進

⚠️ 容積率違反のリスク

法的リスク
• 建築基準法違反による行政処分
• 使用禁止命令・除却命令
• 罰金・刑事罰の可能性

経済的リスク
• 融資承認の困難
• 売却時の価格下落
• 既存不適格建築物化

📋 建築確認申請で事前確認必須

📊 練習問題（択一式）

問題1：前面道路による容積率制限

住居系用途地域で前面道路幅員が6mの場合、前面道路による容積率制限はいくつでしょうか？

① 180% ② 240% ③ 300% ④ 360%

問題2：地下室の容積率不算入

住宅の地下室が容積率の計算から除外される範囲はどれでしょうか？

① 住宅部分の1/4まで ② 住宅部分の1/3まで ③ 住宅部分の1/2まで ④ 全部

🔍 よくあるQ&A

Q. 容積率と建蔽率はどう違いますか？

A. 建蔽率は水平的、容積率は立体的な制限です。
建蔽率は敷地に対する建築面積（1階部分の投影面積）の制限、容積率は敷地に対する延床面積（全階の合計面積）の制限です。

Q. 前面道路が複数ある場合はどうなりますか？

A. 原則として幅員の大きい道路を前面道路とします。
敷地が複数の道路に面している場合、幅員が最大の道路を前面道路として容積率を計算します。ただし、自治体により特例がある場合があります。

Q. 容積率の上限いっぱいまで建てられない場合とは？

A. 他の制限（高さ制限、斜線制限等）により制約される場合があります。
容積率は建築可能な延床面積を示しますが、実際には建蔽率、高さ制限、斜線制限、日影規制などの制限により、容積率の上限まで建築できない場合があります。

Q. 2025年改正の省エネ特例はどんな場合に使えますか？

A. 省エネ・再エネ設備設置で容積率超過がやむを得ない場合です。
断熱改修による壁厚増加、太陽光発電設備、高効率設備の設置スペースなど、省エネ・再エネ目的で構造上やむを得ず容積率を超過する場合に特例許可が受けられます。

💬 カイピヨくんのひとこと 🐣

容積率は"縦の余裕"を決める重要なルールピヨ！道路幅員で制限されることが多いから、土地選びでは道路もチェックが大切ピヨ〜🏢✨2025年改正で省エネ特例も増えたピヨ！

✅ まとめ

ポイント	説明
容積率の定義	敷地面積に対する延床面積の割合の上限
計算式	（延床面積÷敷地面積）×100
制限要因	指定容積率と前面道路制限の厳しい方
特例措置	地下室1/3・共用部分・車庫1/5不算入
2025年改正	省エネ改修時の特例許可制度導入