建蔽率とは？｜土地にどれだけ建物を建てられるかの"面積制限"【2025年最新】

2025年10月23日 2025年10月16日

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建蔽率とは？｜土地にどれだけ建物を建てられるかの"面積制限"【2025年最新】

2025年建築基準法改正対応！土地活用の基本ルールを完全解説

Contents

🏠📐 土地活用の基本ルール！建蔽率を完全理解

🏠📐 土地活用の基本ルール！建蔽率を完全理解

家を建てる際の重要な制限！建蔽率を完全マスター！
2025年改正・計算方法・用途地域・特例措置まで完全網羅します！

🏠 建蔽率とは？

建蔽率（けんぺいりつ）とは、
敷地面積に対して建築面積が占める割合の上限を定めた制度です。
簡単に言えば「土地のうちどれだけの面積を建物で覆ってよいか」のルールで、都市計画において建物の密度を制限し、良好な市街地環境を維持するための重要な規制です。

💡 建蔽率の基本的な特徴

平面的な密度制限・用途地域により異なる
角地緩和や防火地域での特例・2025年改正で緩和拡充

🧮 建蔽率の計算方法

📊 基本計算式と具体例

🔢 建蔽率の計算式

建蔽率（％）＝（建築面積 ÷ 敷地面積）× 100

建築面積：建物の外壁等の中心線で囲まれた部分の水平投影面積
敷地面積：対象の土地全体の面積（道路後退部分等は除外される場合あり）

📐 建築面積とは？

含まれるもの
• 建物の外壁に囲まれた部分
• 柱のある廊下・ピロティ
• 一定の庇（ひさし）・バルコニー

含まれないもの
• 地下階（地盤面以下）
• 小さな庇（1m未満等）
• 条件を満たす構造部分

🔍 2025年改正で庇の扱い見直し

🏞️ 敷地面積とは？

基本的な対象
• 登記上の土地面積
• 建築敷地として利用可能な部分

除外される場合
• 道路後退部分
• 公園・緑地として提供する部分
• 条例で定める除外区域

📏 実際の計算では要確認

📝 計算例

条件：
• 敷地面積：200㎡
• 建築面積：120㎡
• 用途地域：第一種住居地域（建蔽率60%）

計算：
実際の建蔽率 = （120㎡ ÷ 200㎡）× 100 = 60%

✅ 制限値60%以内のため適法

🎯 2025年建築基準法改正の影響

🎉 2025年改正で建蔽率制限が緩和

防火地域・準防火地域での緩和拡充
• 耐火建築物：建蔽率＋10％
• 準耐火建築物：条件により緩和
• 延焼防止性能の向上を評価

大規模な庇の扱い見直し
• 一定の条件で建築面積不算入
• 敷地境界からの距離要件
• 構造・安全性の基準強化

✅ 土地活用の自由度向上

改正項目	改正前	改正後（2025年）
防火地域の耐火建築物	建蔽率＋10％	建蔽率＋10％（適用範囲拡大）
大規模な庇	原則として建築面積に算入	条件により不算入特例
構造上やむを得ない場合	限定的な特例	特例許可制度の拡充

🏘️ 用途地域別建蔽率

🗺️ 用途地域ごとの建蔽率上限

用途地域	建蔽率上限	特徴	緩和特例
第一種低層住宅専用地域	30%, 40%, 50%, 60%	低層住宅専用の良好な住環境	角地緩和（+10%）
第二種低層住宅専用地域	30%, 40%, 50%, 60%	小規模店舗等を含む低層住宅地	角地緩和（+10%）
第一種中高層住宅専用地域	30%, 40%, 50%, 60%	中高層住宅専用地域	角地緩和、防火地域緩和
第二種中高層住宅専用地域	30%, 40%, 50%, 60%	必要な利便施設を含む住宅地	角地緩和、防火地域緩和
第一種住居地域	50%, 60%, 80%	住居の環境を保護する地域	角地緩和、防火地域緩和
第二種住居地域	50%, 60%, 80%	主として住居の環境を保護	角地緩和、防火地域緩和
準住居地域	50%, 60%, 80%	道路沿いの自動車関連施設との調和	角地緩和、防火地域緩和
近隣商業地域	60%, 80%	近隣住民への商業サービス	防火地域緩和
商業地域	80%, 90%, 100%	商業その他の業務の利便性向上	防火地域緩和
準工業地域	50%, 60%, 80%	軽工業と住宅等が混在	角地緩和、防火地域緩和
工業地域	50%, 60%	主として工業の利便性向上	防火地域緩和
工業専用地域	30%, 40%, 50%, 60%	工業専用の地域	防火地域緩和

💡 建蔽率の決定方法

各自治体の都市計画で具体的な数値を決定
• 用途地域の指定と同時に建蔽率も決定
• 地域の特性に応じて上記範囲内で設定
• 都市計画図で確認可能

⚠️ 建築前には必ず該当自治体で確認

🧮 建蔽率計算シミュレーター

📊 建蔽率と建築可能面積を計算しよう（2025年改正対応）

敷地面積（㎡）

建築面積（㎡）

用途地域

建蔽率制限（％）

角地緩和

防火地域緩和

計算結果：

各項目を入力して計算してください

📋 建蔽率判定フローチャート

🔍 建蔽率チェックの手順

⚠️ 注意すべきポイント

🏗️ 庇・バルコニーの扱い

2025年改正のポイント
• 大規模な庇：条件により不算入
• 敷地境界からの距離要件
• 構造・安全性の基準

従来の扱い
• 1m未満の庇：不算入
• 1m以上の庇：算入
• バルコニー：先端から1m後退位置まで算入

📐 設計段階での確認が重要

🎯 角地緩和の適用条件

基本的な条件
• 建築基準法上の道路に2面以上接する
• 敷地の角にあること
• 自治体の条例で規定

注意点
• 適用の有無は自治体により異なる
• 道路幅員の条件あり
• 建蔽率＋10％が一般的

🔍 事前に自治体へ確認必須

🔥 防火地域の緩和特例

対象建築物
• 耐火建築物
• 準耐火建築物（条件による）
• 延焼防止性能を有する建築物

緩和内容
• 建蔽率＋10％
• 2025年改正で適用範囲拡大
• 構造基準の厳格化

🏗️ 高性能建築で土地活用促進

⚠️ 建蔽率違反のリスク

法的リスク
• 建築基準法違反による行政処分
• 是正命令・工事停止命令
• 刑事罰の可能性

経済的リスク
• 住宅ローンの問題
• 売却時の価格下落
• 保険適用の問題

📋 建築確認申請で事前チェック

📊 練習問題（択一式）

問題1：建蔽率の計算

敷地面積200㎡、建築面積120㎡の建物の建蔽率はいくつでしょうか？

① 50% ② 60% ③ 70% ④ 80%

問題2：2025年改正の防火地域緩和

防火地域内の耐火建築物について、2025年改正での建蔽率緩和はいくつでしょうか？

① +5% ② +10% ③ +15% ④ +20%

🔍 よくあるQ&A

Q. 建蔽率と容積率の違いは何ですか？

A. 建蔽率は平面的、容積率は立体的な制限です。
建蔽率は土地に対する建築面積（1階部分）の割合、容積率は土地に対する延床面積（全階の合計）の割合を制限します。

Q. 建蔽率をオーバーしてしまった場合どうなりますか？

A. 建築基準法違反となり、行政処分の対象になります。
是正命令や工事停止命令が出される可能性があり、住宅ローンや売却にも影響します。建築前に必ず確認しましょう。

Q. 庇（ひさし）はすべて建築面積に含まれますか？

A. 大きさと条件により異なり、2025年改正で扱いが変更されました。
従来は1m未満は不算入でしたが、2025年改正により大規模な庇でも一定条件下で不算入となる特例が導入されました。

Q. 角地緩和はすべての角地で適用されますか？

A. 自治体の条例により異なり、適用条件があります。
建築基準法上の道路に2面以上接することが基本条件ですが、道路幅員や角度などの詳細な条件は自治体ごとに設定されています。

💬 カイピヨくんのひとこと 🐣

建蔽率は土地活用の基本ルールピヨ！ 2025年改正で緩和特例も増えたから、防火地域や庇の扱いをしっかりチェックするピヨ〜🏠✨ 角地緩和も忘れずに確認するピヨ！

✅ まとめ

ポイント	説明
建蔽率の定義	敷地面積に対する建築面積の割合の上限
計算式	（建築面積÷敷地面積）×100
2025年改正効果	防火地域緩和拡充・大規模庇の扱い見直し
制限値	用途地域により30%〜100%